Mantenere una seconda casa: quanto costa e come gestirla al meglio

Statistiche e ricerche parlano chiaro: circa 7 italiani su 10 hanno comprato o ricevuto in eredità un’altra abitazione. Ecco perché viene spontaneo chiedersi: mantenere una seconda casa conviene oggi?

Di solito, si propende per l’acquisto di un’ulteriore proprietà o per mantenere il lascito ereditario convinti di fare il classico investimento oppure per il piacere di avere un “rifugio” in cui respirare l’aria pulita di montagna o per andare al mare. Questi ultimi casi sono particolarmente frequenti se si è in là con gli anni oppure, al contrario, si hanno bambini piccoli.

Ovviamente, però, oltre agli indubbi vantaggi che comporta il possesso di una seconda casa, ci si trova di fronte al più classico dei bivi: la tengo per me o la affitto?

Aldilà della decisione che si intende prendere, una cosa è certa: ti troverai di fronte a molte spese in più da affrontare rispetto al possedere un’unica abitazione.

Le tasse da versare sulla seconda casa

Mettiamo il caso che tu abbia acquistato un secondo immobile: la prima differenza di cui magari non eri nemmeno a conoscenza è che, già a partire da chi si acquista, l’ammontare delle tasse da versare cambia. Infatti, che si sia optato per un costruttore o un privato, ciò comporta degli oneri fiscali diversi.

Acquisto diretto dal costruttore

Acquistando un secondo immobile direttamente da un costruttore il tasso dell’IVA non è più agevolato al 4% ma sale fino al 10%. Sempre ovviamente che non si tratti di una proprietà di lusso perché, in questa eventualità, ti toccherà sborsare fino all’ultimo centesimo dell’imposta sul valore aggiunto che sale al 22%, così come è previsto per la stragrande maggioranza dei beni di consumo.

Oltre a questi esborsi, vanno conteggiati altri 600 euro tra le varie imposte di registro, ipotecaria e catastale se l’acquisto avviene entro i 5 anni dalla costruzione. Oltre tale termine, l’imposta di registro sale al 9% del valore catastale, l’IVA scende al 9% e le imposte catastale e ipotecaria ammontano complessivamente a 100 euro.

Acquisto da un privato

Anche in questa eventualità, per l’imposta di registro da versare non si scherza, dato che la forbice tra prima e seconda casa è di ben 7 punti percentuali, dunque, si passa dal 2 al 9%.

Una differenza di non poco conto di questi tempi…

A tutto ciò, poi, vanno aggiunte le imposte ipotecaria e catastale per un totale di 100 euro. Leggi questo articolo per sapere come vendere casa con ipoteca!

IMU e TASI

Una delle tasse più invise al contribuente italiano è proprio l’IMU che, a partire da quest’anno, comprende anche la TASI.

Per le abitazioni ed eventuali pertinenze (come garage, cantine o depositi), tale onere fiscale si calcola in questo modo: sommi la rendita catastale al 5% del suo valore, quindi moltiplichi il risultato per il coefficiente 160; ottieni così la base imponibile sulla quale applicare l’aliquota corrispondente al comune in cui è situato il tuo immobile.

Qualora però la casa fosse in un edificio storico oppure in un fabbricato inagibile e/o inabitabile è prevista una riduzione del 50% dell’ammontare dovuto. Lo stesso vale se si cede l’abitazione in comodato d’uso a un familiare in linea retta (es. nonno-padre-figlio).

Grana ritardi: l’interesse previsto nel caso ci fossero ritardi nel pagamento di queste tasse è dello 0,8% su base annua, al quale va aggiunta una sanzione che varia dallo 0,1% giornaliero dell’ammontare previsto fino al 3,75% in caso si superassero i 90 giorni di mancato pagamento.

La seconda casa va inserita nella dichiarazione dei redditi

La seconda casa produce reddito e quindi va inserita nelle tue dichiarazioni, finendo magari per farti fare un indesiderato scatto verso l’aliquota IRPEF successiva (ricordiamo che si parte da un minimo del 23% dei redditi lordi fino al 43%) rispetto alla tua abituale, specie se i tuoi guadagni sono stabili.

Se poi intendi affittare la tua seconda casa, dovrai ovviamente dichiarare anche gli emolumenti derivanti dall’affitto. In questo caso, viene un po’ in aiuto la possibilità di optare per la cedolare secca pari al 21% del canone di locazione su base annua, che può essere ridotta al 10% se il canone è concordato; un’eventualità, quest’ultima, prevista solo se si ottiene apposita vidimazione da un’associazione rappresentativa dei proprietari o degli inquilini.

Le spese per la seconda casa

Partiamo da te che hai deciso di acquistare una seconda casa o l’hai ereditata da poco per farne il tuo “buen retiro” in qualche località turistica. Sappi che, quando ti sarai stancato di andarci oppure per qualche ragione non ti ci potrai recare (vedi Covid), dovrai continuare a pagare le eventuali utenze attive di luce e gas, anche in mancanza di consumi perché, in questi casi, la contrattualistica prevede delle spese fisse non azzerabili.

Inoltre, sembra strano a dirlo, ma un’abitazione “non vissuta” invecchia prima di una in cui si trascorrere normalmente la quotidianità e ciò si riflette in costi di manutenzione straordinaria ben più frequenti e alti rispetto alla prima abitazione.

Vuoi un esempio?

Mettiamo che si rompa una tubatura dell’acqua. Se non sei in zona e non vai spesso a controllare lo stato della casa, i danni potenziali alla tua abitazione (e a quelli di eventuali altri condomini) potrebbero risultare molto rilevanti con un esborso economico importante per i lavori di ripristino.

Poi, se il tuo immobile è un appartamento situato in un condominio, ti troverai di fronte a un vero e proprio “boom” di spese tra ordinarie, straordinarie e piccoli lavori manutentivi; che vanno da un semplice e relativamente economico cambio di lampadine fino alla sostituzione di un elettrodomestico o all’eventuale risanamento di muri e intonaci a causa della presenza di sgradevoli muffe.

Infine, non va dimenticato che se nel medesimo stabile c’è un inquilino moroso che non versa la sua quota di spese condominiali, toccherà anche a te rifondere l’ammanco nelle casse dell’amministratore, e prima che tu e gli altri condomini possiate rivalervi per il maltolto potrebbe passare moltissimo tempo.

È vero che questo può capitare anche a un possessore di prima casa ma è altrettanto lapalissiano che, complessivamente, l’abitazione principale presenta costi vivi infinitamente inferiori rispetto a un immobile tenuto sfitto, utilizzato magari 3-4 volte l’anno e per periodi tutt’al più di media durata.

Come gestire al meglio la seconda casa

Ma ora veniamo al nostro tema preferito. Come si fa a trasformare la seconda abitazione in un investimento riuscito?

La risposta migliore che ci viene in mente è adibirla a casa vacanze per soggiorni brevi, specie se la proprietà è ubicata in una città d’arte oppure in una bella località turistica.

Se hai tempo e anche la disponibilità economica necessaria, preparati a rivoluzionare la tua seconda casa (specie se l’hai ricevuta in eredità) dotandola di mobili di design e di “highlight” quali vasca idromassaggio (interna o esterna), sauna o piscina. La scelta migliore su cosa puntare, comunque, deve riflettere anche la disposizione della casa e a quanta privacy garantisca all’ospite.

Ti viene da pensare che tutto potrebbe costare troppo? Non temere! Perché con la giusta promozione su internet (magari con un sito web dedicato) e l’affiliazione a uno dei famosi portali online come Booking o Airbnb, almeno nel medio periodo, potrai rifarti delle spese sostenute.

Questo a patto che tu offra un “rifugio esclusivo” a persone disposte a pagare decisamente in più pur di trascorrere la classica vacanza dei sogni.

Ovviamente, l’investimento economico e di tempo non è di poco conto perché dovrai seguire direttamente oppure delegare a qualcun altro (meglio se un familiare) i sopralluoghi dell’immobile alla fine di ogni permanenza, occuparti della consegna e del ritiro delle chiavi nonché delle pulizie. Infine, garantire ai tuoi ospiti almeno un adeguato servizio di colazione.

Se adotterai tutti i nostri consigli, sicuramente riuscirai a emergere in un mercato non semplice, in cui la concorrenza è decisamente numerosa e agguerrita.

Per concludere

Veniamo dunque alla risposta alla fatidica domanda che ci siamo posti nel titolo iniziale. Mantenere una seconda casa conviene oggi?

Senza tanti giri di parole, la bilancia propende decisamente per il no e ti diamo 5 buoni motivi sul perché, tra cui alcuni nuovi rispetto a quanto hai già letto.

1)  Elevato ammontare di tasse da versare;

2) Spese di manutenzione alte;

3) Sarai meno disposto a viaggiare verso altre mete se hai già una seconda casa al mare o in montagna;

4) Lentezza nella rivalutazione dell’immobile, specie nelle località turistiche;

5) Margini di guadagno irrisori in caso si propenda per affittare l’immobile per periodi medio-lunghi, senza contare il rischio di inquilini morosi e danni anche ingenti all’abitazione.

Per tutte queste ragioni, ci sentiamo di consigliare sempre la vendita della seconda casa qualora essa rappresenti per te un peso e una preoccupazione in più. Ciò ti consentirà di avere un beneficio immediato in termini economici e di guardare al domani con maggiore serenità.